固收FM | 保障性租赁住房REITs行业问题梳理

孙元祺

中金公司研究部不动产

与空间服务行业研究员

8月31号中国首批三单保障性租赁住房（简称“保租房”）REITs正式上市，引发了市场的高度关注。我们在这里就市场关心的一些和保租房REITs行业相关的问题做一些简要的回应和梳理。

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 1．中国保障性租赁住房的内涵    

我们说中国保租房的内涵是面向青年人和新市民为主的政策性住房，所以中国保租房和海外语境下大家经常提到的类似可负担住房、社会住房这类是不同的概念。主要区别在于海外的这类住房通常指向狭义的中低收入人群，在租户准入上常常是以收入的水平作为一个主要的划分标准，和中国以面向特定人群为一个界定标准是完全不同的。

那么中国以这种形式界定保租房的初衷，我们认为是在于满足尤其是大中城市青年人和新市民的住房需求，它旨在疏解购房压力，构建一个合理的租房支出，以及帮助城市来留存劳动力和人才，也是地方经济发展的一项举措。

那么换言之，中国保租房的内涵既不指向低收入，也不必然指向本地人，而是可以通过一些差异化的产品形态来适应其所希望留存的客群。那么以目前的情况来看，除了首批REITs试点项目已经涵盖的类似人才公寓、公租房之外，我们认为未来包括二次用地上开发的集中式公寓，一些非改居的项目都有可能被纳入到保租房的范畴，所以将来中国保障性租赁住房谱系应该来说是具有一定的宽度的，也是中国租赁市场补短板的一种主要的体现。

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 2．中国保障性租赁住房的认定标准    

我们对已经明确出台保租房认定标准的一些重点大中城市进行了政策的梳理对比，发现各个城市标准在大框架上是基本一致的，但存在一些细节的差别，我们就一些比较共同的框架和标准来做一个简要的汇报。

第一是关于面积标准，通常来说要求建筑面积以不超过70平米的小户型为主。

第二，那么租金上来讲，会要求保租房的租金要低于同品质同地段的市场化的租赁住房租金，折扣率一般在85折到95折之间，9折的情况比较多。

第三是规模的标准，城市之间的差异性较大，比较特殊的在于比如说像武汉、成都、长沙这些城市，它也允许一些家庭住户去申请保租房项目，其他的城市可能更加的偏向于集中式的一些供应，但总体来讲我们说还是以集中式的为主，这个是规模和类型上的标准。

第四是运营标准，均是要求运营期限不得超过批准的土地使用年限。

最后是在准入标准上，共同的要求是本地生活工作的新市民和青年人等住房困难群体。

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 3．中国保障性租赁住房REITs首批项目基本情况    

首批REITs共三单，分别是深圳人才安居、中金厦门安居和中信北京保障房的三单项目共同的点在于，第一，原始权益人都是地方公共部门下属的住房保障企业，并且后续其实均可能拥有扩募的潜力。

第二，从底层资产的租金定价来看，都是和市场化的租金有比较明显的折扣，这个范畴看具体资产的话在4-7折，平均可能在6折左右。

第三运营情况都非常稳定，深圳和厦门的两个项目均接近满租的状态，北京的公租房项目入住率在95%左右，也是一个很高的水平。

第四在资产价值评估的一些细项上，基本上折现率都在6%-6.5%的区间。三单项目的底层资产的估值都在12亿元上下。

最后回到派息率，三单项目的首年可供分派金额对拟募集资金的比例都在4.2%-4.3%左右，收益率水平是相对比较一致的。

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 4．中国保障性租赁住房REITs展望    

最后，简单谈谈将来的展望。第一从市场扩容的角度，我们认为类似首批三单的政府下属专项企业的原始权益人，应该来讲已经有非常清晰的参与路径和参与的模板，那么将来我们也认为可能会有更多省市的相关机构来参与REITs项目申报，包括存量的项目在将来也有扩募的潜力。

另外，我们也建议投资人动态观察将来我们保租房REITs领域会不会有进一步的扩容，尤其是对于开发商和民营主体，甚至是将来对于市场化的租赁住房有没有可能去做一些突破，我们认为都是希望大家动态观察的方面。

文章来源

本文摘自：2022年9月4日已经发布的《保障性租赁住房REITs行业问题的简要梳理》

孙元祺 SAC 执证编号：

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张宇 SAC 执证编号：

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